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周一财政日注意事项:房价飙升时如何做好房地产规划?

发布时间:2021-9-20 分类: 行业动态

导游:每个人都有一个梦想:我想拥有一座有落地窗的大房子。下午,我喝咖啡,读小说,悠闲地享受温暖的阳光。房地产一直是人们最关心的问题。随着房价的不断上涨,一些朋友开始有两种倾向:一是持观望态度,希望楼市降温。第二,关注当下,趁热打铁,抓紧时间买最喜欢的房子。但对许多家庭来说,丈夫和妻子都属于工人阶级。他们如何承受高消费的全额购房款?这么多实际问题出现了。对我们来说,是全额付款还是贷款?如果是贷款,你想提前还款吗?贷款期限合适吗?是等额还本还是等额还本付息?今天,我们邀请了毕业于英国埃克塞特大学、具有丰富理财经验的王凡为您买房!房地产规划是我们金融职业的必修课。合理的房地产规划将帮助我们更轻松地管理资产。接下来,我们请王凡回答一些购房过程中常见的问题。

第1部分:全额付款或贷款,贷款金额合适吗?

如果你是一个土豪劣绅,请放心,所以全额买房在长期和短期内都不会给你带来任何经济负担。但对我的大多数朋友来说,我们都是工人阶级。在这里我建议你借钱买房。建议:最好用贷款购买,用公积金贷款购买。公积金政策近年亦不断放宽。买房和租房都可以使用。买房最好的办法是贷款上限从80万提高到120万。如果你有一套大房子,贷款也可以是公积金和商业贷款的混合贷款。这项政策相对人性化。目前公积金贷款利率为4.05%,商业贷款利率也在6%左右。在城市的不同地区,商业贷款利率将有小幅度的折扣。例如,北京商业贷款现在可以打10%的折扣。准备买房的朋友可以先询问当地商业贷款是否有折扣。当然,贷款可以根据最低要求与首付款一起发放。具体的栗子将补充如下。

第二部分|如果是贷款,贷款的期限是否合适,是否应该提前偿还?

举个例子:位置坐标:北京,30%首付,公积金和商业贷款混合贷款,公积金:4.05%,商业贷款:6.15%,公积金贷款120万,商业贷款280万,贷款400万。

许多朋友看到,30年来,等额本息的总利息是421.5万,等额本金是332.1万。许多朋友会感叹“银行向我们收取了这么多利息”。然而,我们换位思考,投资利息仅高于6.15%。如果主流P2P平台的利息为10%,如果投资收入大于10%,而不是偿还银行的钱,我们的基金可以创造3.85%的额外利息,这高于我们目前的一年期定期存款。这仍然具有成本效益。

建议:根据最长的贷款,如果你能借30年,你可以借30年。如果你能找到一项每年超过6.15%的投资,你就不必急于偿还银行贷款。当然,预付款取决于你是否想用银行的钱投资?自由选择权在你手中。

第三部分|等额本息或等额本金

首先,从银行按揭还款的角度分析了等额本金和等额本息。

与等本息还款方式相比,等本息还款方式的使用寿命相同,但利息支出要高得多。您还应该看到上图。因此,如果你选择本金和利息相等的还款方式,你会觉得你蒙受了损失。

但这是真的吗?

建议:根据最长的贷款,如果你能借30年,你可以借30年。如果你能找到一项每年超过6.15%的投资,你就不必急于偿还银行贷款。当然,预付款取决于你是否想用银行的钱投资?自由选择权在你手中。

事实上,无论是等额本息还是等额本金还款,利息都是通过将您从银行借款的本金余额乘以相应的月利率(约定年化利率/12个月)来计算的,以计算您应在当月向银行偿还的利息。换言之,两种不同还款方式的利率水平实际上是相同的。计算利息不同的原因是,您在不同的月份借入不同的本金。如果你借更多的本金,你必须支付更多的利息;如果你借更少的本金,你将有更少的利息偿还。

例如:

如果贷款为100万元,20年偿还,年利率为6.15%,则月利率为0.5125%。

① 假设本金相等,每月还款本金为100万/240个月,即每月4167元;

(1) 第一个月还款利息为:100万*0.5125%=5125元,则第一个月实际还款金额为4167+5125=9625元。

根据最长的贷款,如果你能借30年,你可以借30年。如果你能找到一项每年超过6.15%的投资,你就不必急于偿还银行贷款。当然,预付款取决于你是否想用银行的钱投资?自由选择权在你手中。

(2) 第二个月剩余本金为100万-4167=995833元,则第二个月偿还利息为:995833*0.5125%=5103.64元,则第二个月实际偿还金额为4167+5103.64=9270.64元

依次类推:20年内偿还本金约161.7万元,支付利息61.7万元。

② 如果本金和利息相等,贷款为100万元,20年偿还,年利率为6.15%,月利率为0.5125%,月还款金额(包括本金和利息)为7251.12元。

(1) 第一个月计算的利息也是5125元,第一个月只归还本金7251.12-5125=2126.12元;

(2) 第二个月按上月本金余额计算利息,即100万-2126.12=997873.8元,则第二个月应付利息为5114.10元,即第二个月返还本金为2137.01元

依此类推:在本金和利息相等的情况下,20年偿还总额约为174万元,支付的利息总额为74万元。

通过以上计算可以看出,两种不同的还款方式是公平的。不存在利用损失或哪种更具成本效益的问题。与等额本息相比,由于上个月等额本息还款金额大于等额本息还款金额,实际上类似于每月部分提前还款。通过每月预付款,本金余额减少,利息自然减少。事实上,如果你不选择等额本金的方式,而是在你有钱的时候提前支付大笔款项,效果是一样的。你的最终利率很高,是因为你每月占用银行更多的本金,而不是因为银行的目的是赚取更多的利息。

因此,如果您的前期资金不太紧,您可以选择等额本金的方式来减少所有利息支出;如果您在早期阶段资金短缺,您可以选择本金和利息相等的方法。这样,虽然前期利息支出较多,但资金压力较小。当资金可用时,适当的提前还款也可以减少利息支出。

等额本金支付的利息较少,但初始还款压力较大;等额本息的月还款金额相同,但利息略高。如果我们从银行借钱,我们可以赚取比银行更高的投资利息。就个人而言,我们建议本金和利息相等。投资收益大于投资收益是符合成本效益的

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